《厦门市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）是今年市政府立法计划确定的规章正式项目，也是广为社会关注的民生立法项目。该规章项目经市发改委（物价局）起草，市法制局审查，于9月30日经第60次市政府常务会议研究通过。10月27日，刘可清市长签署厦门市人民政府第156号令，正式公布了《办法》，自2015年1月1日起施行。目前该办法已经生效实施。为了进一步宣传、贯彻、落实好《办法》精神，现对《办法》相关内容作如下介绍和解读。

　　一、为什么要制定《办法》？

　　物业服务收费事关千家万户，也与社会和谐、稳定息息相关。因此，为了规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，市政府于1997年就以厦府〔1997〕综155号文的形式印发了《厦门市物业管理服务收费办法》（以下简称《原办法》），自1998年1月1日起施行。《原办法》实施17年来，对促进我市物业服务行业的健康发展起到积极作用。但同时也存在一定的问题：一是，自2003年以来国家、省、市陆续出台了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》等与物业服务收费相关的法律、法规，因此，有必要对《原办法》中与上位法不相一致的内容进行相应修改，以适应当前物业服务收费管理的需要。需要说明的是，2009年，我市在对全市所有市政府规范文件清理时，已将《原办法》纳入待修订的市政府规范性文件目录。二是，近些年来，伴随着我市房地产业的快速发展，通过提升物业服务水平以优化居住、营商环境愈发显得重要。但与此同时，围绕物业服务质量和物业服务收费所产生的一些现实性问题也日益突出和尖锐，有的甚至在一定程度上影响到了社会稳定。因此，迫切需要通过进一步规范物业服务收费行为，强化监督手段，以引导业主与物业服务企业建立互信机制，和谐共生，良性循环。三是，在与物业服务收费相关的制度建设方面，我市已实行多年，也较为成熟的一些经验和做法，如物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价等制度，需要通过以立法的形式加以细化、固化和提升。此外，我市现行地方性法规已规定的一些制度，如日常专项维修资金制度，也需要通过政府规章的形式加以贯彻落实。

　　二、制定《办法》目的和意义

　　关于制定的目的和意义，实际上在《办法》第一条便开宗明义，即是为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，从而达到物业小区的和谐共治的目的。应当说，我市目前实行物业管理的住宅小区已相当普遍，通过制定《办法》把物业服务收费中存在的诸多问题弄清、理顺，一方面可以一解广大业主、物业使用人以及物业服务企业的后顾之忧，另一方面也对我市正在进行的《美丽厦门战略规划》的实施起到积极地促进作用。

　　三、请介绍一下制定《办法》的主要过程

　　2014年初，市政府立法计划将《办法》确定为规章正式项目后，市发改委（物价局）在原有深入调查研究的基础上，加紧了相关草案送审稿的起草工作。5月上旬，将《办法》草案送审稿报送市法制局审查后，市法制局即按照《厦门市人民政府制定政府规章和拟定法规草案的程序规定》（市政府令第131号）等相关立法程序规定，抓紧开展审查工作：一是书面征求了市人大相关专委会、市中级人民法院以及各区政府，市发改委、市监察局、市财政局、市建设局、市国土房产局、市规划局等市政府有关部门的意见；二是于6月上、中旬分别召开了由各区政府，市发改委、市建设局、市国土房产局、市市政园林局、市电业局等相主要单位参加的部门征求意见会，以及由市住总物业、创优物业等物业服务企业和一些业主委员会代表参加的行政相对人座谈会；三是结合贯彻落实党的十八届三中全会关于“开展立法协商”的精神，于7月下旬配合市政协首次尝试开展立法协商活动，通过组织视察物业小区、召开专题论证会，虚心听取市政协委员中的部分专家学者对《办法》征求意见稿的意见。此外，为了进一步增强立法的民主性，积极引导社会公众有序参与政府立法活动，我局还通过市政府网站和“厦门市法制局法规规章草案意见征集系统”向社会公开《办法》征求意见稿，进一步开门立法，广泛听取民意。此次向社会公开征求意见，共收到来自业主、物业服务企业以及相关部门的各类意见和建议600余条，其中不乏真知灼见，取得较好的社会效果。在综合各方面意见和建议的基础上，我局会同起草单位对《办法》征求意见稿进行了认真研究和反复修改，吸纳了大部分的意见和建议，并于7月底再次征求了市发改委、市财政局、市建设局、市政务中心管委会等单位的意见，相关单位在一些主要问题上基本达成共识，从而形成了《办法（草案）》。可以说，《办法》的整个制定过程充分体现了政府立法的科学性和民主性，集中了民智，反映了民意。

　　四、《办法》在哪些方面有创新与突破？

　　一是价格管理理念创新。通过法条引导物业服务收费管理的市场化，强化市场导向作用，淡化行政权力观念。在住宅前期物业服务收费中的物业公共服务费、机动车停放服务费、业主自由车位物业服务费、日常专项维修资金和建筑废土清运费实行市场调节价的时机和条件尚不成熟，采取了有限的实行政府指导价形式。物业公共服务费实行类别收费管理，指导业主和物业服务企业按照政府公布的收费类别选择物业服务等级标准和指导价，价格部门不作事前审批，仅作事后告知性备案。

　　二是收费与调解机制创新。《办法》在管理制度创新方面表现在：建立日常专项维修金制度是在尊重现实操作的基础上，通过立法明确价格管理形式，这在物业收费管理中具有它的独特性。导入社会诚信建设，以公布欠缴业主名单方式催缴物业服务费。物业服务企业未按规定收取日常专项维修资金并缴存专户的行为，记入诚信档案，逾期不缴纳的向社会公布警示名单。《办法》还建立了服务质量第三方评估调解机制和收支情况公示制度。

　　五、在《办法》制定过程中是如何处理征集来的意见的？

　　在《办法》制定过程中，市法制局采取多种方式“开门立法”。同时，对征集到的意见非常重视，分门别类进行整理，逐一加以研究，并尽可能地予以采纳；对因故没有采纳的，也通过一定方式加以说明。有关这方面的具体情况，市法制局专门归纳整理了近7000字的《关于〈厦门市物业服务收费管理办法〉征求意见及采纳情况的说明》，并通过厦门市法制局官方网站和“厦门市法规规章草案意见征集系统”向社会公开。有兴趣的网友不妨登陆市法制局网站，进入“厦门市法规规章草案意见征集系统”具体查询。

　　六、有关《办法》具体内容的解读

　　（一）能简单介绍一下《办法》的主要框架吗？

　　《办法》分七章，共46条。分别包括第一章总则，第二章物业公共服务费管理，第三章机动车停放服务费管理，第四章日常专项维修资金管理，第五章其他物业服务收费管理，第六章监督与责任，第七章附则。

　　（二）《办法》所称的物业服务收费主要包括哪些内容?

　　根据《办法》规定，所谓物业服务收费是指物业服务企业依据本办法规定和按照物业服务合同约定收取或者代为收取下列费用的行为：一是物业公共服务费、停车位（库）物业服务费；二是机动车停放服务费以及其他经营收入；三是日常专项维修资金；四是建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用。征求意见中，有意见认为目前对物业服务收费的界定，已超出了物业服务收费本身的涵义，建议将属于业主权益的经营收入和日常专项维修资金等内容不纳入本办法规制的范畴。经研究认为，之所以将物业服务收费的概念从外延上作了扩张，其主要目的是出于解决当前我市物业服务活动中普遍存在的一些突出问题的实际需要。而且，无论是经营收入还是日常专项维修资金，都与物业服务收费行为密切相关。因此，《办法（草案）》维持了对物业服务收费所作的扩张性规定。

　　（三）能介绍一下在物业服务收费价格形式的确定上主要是基于怎样的考虑吗？

　　随着我国进一步扩大实行市场调节价的商品和服务的范围，物业服务收费逐渐走向市场化，因此，《办法》明确了“物业服务收费应当以市场调节价为主，政府指导价为辅，区分不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价”。但同时考虑到我市目前物业服务收费管理的实际，完全实行市场调价节的时机和条件尚不成熟，为此，《办法》采取了有限实行政府指导价的方式，即只针对普通住宅前期物业的物业公共服务费、机动车停车位（库）物业服务费、机动车停放服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费实行政府指导价，而对于业主大会成立以后的普通住宅，以及非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等物业的相关物业服务收费则按照自治的原则实行市场调价节，具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。之所以考虑采取有限实行政府指导价的方式，一方面是基于有相应的上位法及国家相关政策依据，另一方面也是由于前期物业阶段，相较于物业服务企业，业主一般处于相对劣势的地位，因而需要政府采取制定政府指导价等有限行政干预措施，以维护业主的合法权益。

　　（四）对于市民普遍关心的住宅物业公共服务费实行什么样的定价形式？

　　《办法》规定，未成立业主大会的住宅的物业公共服务费实行政府指导价；业主大会成立后的住宅物业公共服务费实行市场调节价。同时，考虑到一些特殊住宅的情况，《办法》还规定，对于别墅和低层住宅的物业公共服务费，不论是否成立业主大会都实行市场调节价。

　　（五）物业公共服务费有哪些收费形式？

　　《办法》规定物业公共服务费可采取包干制和酬金制的形式收取，具体收费形式由物业服务合同约定。但住宅前期物业公共服务费应当采取包干制的形式收取。

　　（六）能否介绍一下包干制和酬金制的具体涵义吗？

　　根据《办法》的规定，所谓包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业公共服务费，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业公共服务费中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余的全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足的均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。目前，我市住宅小区大多采取的是包干制的收费方式。

　　（七）一些市民很关心物业公共服务费的成本构成，《办法》在这方面有没有相应规定？

　　对于物业公共服务费的成本构成问题，《办法》也作了相应规定，一是详细列举了实行政府指导价的物业公共服务费的主要成构成实行政府指导价的物业公共服务费的成本主要由以下项目构成：㈠物业服务人员工资，按照规定提取的工会经费、职工教育经费，依法应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和社会保险费用；㈡物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养和年度安全检测费用，但不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的修理费以及应当由专项维修资金支出的修理、更新、改造等费用；㈢绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费，但不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费；㈣购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、二次供水水箱清洗消毒费等清洁卫生费用；㈤维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等秩序维护费用，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备；㈥物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险费用；㈦正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费等办公费用；㈧物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用；㈨物业管理区域内物业服务企业按照规定折旧方法计提的由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1年以上的资产的折旧。二是规定实行市场调节价的物业公共服务费的成本，可以参照前款规定由物业服务合同约定。

　　（八）如何计算物业公共服务费的交费面积？

　　对于如何计算物业公共服务费的交费面积，《办法》作了较为具体的规定：一是已取得土地房屋权属证书的，按照土地房屋权属证书记载的建筑面积计算，未在土地房屋权属证书中记载的建筑面积不作为计算面积；二是已出售但尚未取得土地房屋权属证书的，按照购房合同约定的建筑面积计算；三是尚未出售的，按照报送土地房屋主管部门备案的房屋销售方案确定的房屋建筑面积计算。此外，业主取得土地房屋权属证书后，应当及时将房屋建筑面积变更信息书面通知物业服务企业，物业服务企业应当自收到书面通知的次月起调整相应的物业公共服务费；未书面通知的，物业服务企业可以按照未变更前的房屋建筑面积计算收取物业公共服务费。

　　（九）物业公共服务费如何计收？

　　《办法》规定，物业公共服务费按月计费。除物业服务合同另有约定外，业主可以按月或者按季度交纳物业公共服务费。

　　（十）在谁来交纳物业公共服务费问题上，以往或多或少都会存在一些争议，《办法》对此是如何解决的？

　　在这个问题上，《办法》作了较为具体的规定：一是前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月的物业公共服务费，由建设单位交纳；二是房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业公共服务费，由房屋所有权人交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业公共服务费以及尚未出售的房屋的物业公共服务费，由建设单位交纳；三是承租公有住房的，自租赁合同签订次月起至租赁合同期满当月的物业公共服务费，由公有住房承租人交纳；四是房屋所有权人将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业公共服务费的，从其约定，房屋所有权人依法承担连带责任。

　　（十一）对于不交纳物业公共服务费的，该如何处理？

　　《办法》规定，业主、物业使用人应当按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业公共服务费。业主、物业使用人未按时足额交纳的，物业服务企业可以以书面的方式督促其限期交纳；逾期仍未足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、管理规约的约定，以公布欠缴业主名单等方式催交，也可以依法追缴。需要注意的是，是否以公布欠缴业主名单等方式催交是有前提的，即必须在物业服务合同、管理规约中加以约定。

　　（十二）经营收入有哪些，资金如何分配与管理？

　　《办法》规定的经营收入主要有：业主共有场地停车费、共用部位、共用设施设备广告位租金，游泳池等经营收入。收入的30%作为物业服务企业经营管理费用，其余70%缴存专项维修资金专户。

　　（十三）分期开发的住宅小区，建设单位确定物业服务费应注意哪些事项？

　　针对一些开发企业在房地产市场走低时，物业公共服务费标准确定较低，以此吸引购房者增加销售量。房地产市场走好时，物业公共服务费标准确定较高的做法，造成了相同物业服务企业提供相同的服务收取不同物业公共服务费。为解决价格矛盾，《办法》规定，建设单位对确定分期开发住宅的物业公共服务费时，同一物业管理区域内同一物业管理类型的住宅项目，物业公共服务费标准应当保持基本一致。

　　（十四）入住后住宅小区物业公共服务费得调整应注意哪些？

　　住宅前期物业公共服务费是采取包干制，盈亏均由物业服务企业承担的计费方式，因此物业服务合同履行期间不得擅自调整收费标准。当物业服务成本发生较大变化确需调整的，物业服务企业应当按幢（梯）公布服务成本情况和拟调价方案，并经多数业主同意。

　　（十五）物业服务费哪些收费项目需要备案？

　　前期物业公共服务费、机动车停放服务费、机动车车位（库）物业服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费，入住后经多数业主同意调整执行政府指导价的物业服务收费。

　　（十六）告知性备案应注意哪些？

　　建设单位在取得预售许可证之日起10日内，将确定的物业服务等级和物业公共服务费收费标准向价格主管部门备案。

　　物业服务企业应当在确定执行政府指导价管理收费标准之日起10日内向价格主管部门备案。

　　（十七）价格主管部门如何受理备案？

　　价格主管部门在收到备案材料经审查符合备案规定的，从收到之日起5个工作日内，将备案信息（住宅小区、物业管理企业、物业服务等级和物业公共服务费标准）在网上公示。不符合备案规定的在收到材料之日起5个工作日内向备案人说明理由。

　　（十八）前期物业服务企业擅自截留日常专项维修资金，怎么办？

　　针对前期物业服务企业可能擅自截留日常专项维修资金的情形，《办法》规定物业服务企业未在规定时间内将收取的日常专项维修资金存入专项维修资金专户的，由市建设主管部门责令限期缴纳，记入诚信档案；逾期仍不缴纳的，列入向社会公布的警示名单。同时，建设主管部门还应责令相关前期物业服务企业限期缴纳；逾期未缴纳的，处10000元以上30000元以下的罚款。

　　（十九）因物业服务收费引起的投诉、举报，《办法》有什么办法解决呢？

　　因物业服务收费引起的投诉、举报，在日常生活中比较常见。对于如何妥善解决这些投诉和举报，《办法》第41条作了相应规定。首先，要求建立物业服务收费投诉、举报处理机制；其次，明确职责，即对因物业服务收费引起的投诉、举报，价格、建设主管部门应当依照有关职责及时处理。其中，属于本办法规定的备案事项，由价格主管部门依法处理。第三，推进建立第三方评估和协调制度，即对物业服务收费与物业服务质量不符引起的争议，可以委托有关中介机构进行评估，也可以委托有关调解机构予以调解。

　　（二十）对建设单位、物业服务企业违反《办法》的行为，如何处罚？

　　对建设单位、物业服务企业违反《办法》的行为，《办法》分三类情形设定了相应处罚：一是物业服务企业未按时将代为收取的日常专项维修资金足额存入专项维修资金专户的，由建设主管部门责令限期缴纳；逾期未缴纳的，处10000元以上30000元以下的罚款；二是建设单位、物业服务企业未按要求备案的，由价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以10000元的罚款；三是物业服务企业未按要求公示相关情况的，由价格、建设主管部门依照职责责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上20000元以下的罚款。

　　(二十一)对未聘请物业服务企业管理的小区的收费能否按照《办法》执行？

　　对未聘请物业服务企业管理的小区的收费问题，主要还是要体现业主自治原则，但《办法》对此也作了相应规定，即业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，可参照本办法的相关规定，由业主共同决定。

　　（二十二）市发改委（物价局）在宣传贯彻《办法》以及实施等方面做了哪些工作？

　　《办法》公布后，市发改委将《办法》印制成宣传册，分发到物业企业、业主委员会、物业协会以及市区两级建设、价格管理部门，还利用宪法宣传日向社会公众发放。12月2日在市长专线做专题解读，邀请厦门主流媒体进行宣传报道。施行前还出台了日常专项维修资金、建筑废土清运费等指导价标准并向社会公布，同时还出台了《关于物业服务费执行政府指导价告知性备案的通知》，告知性备案在窗口受理、办结，上网公示。

　　（二十三）新旧物业服务费如何执行?

　　从2015年1月1日起签订物业服务合同按照《办法》的规定执行。物业公共服务费按《厦门市住在物业服务等级标准及收费指导价》执行、业主自由车位物业服务费参照住宅物业公共服务费规定执行，即：物业服务企业为业主自由停车位（库）提供环境卫生保洁、停放秩序管理、通风照明、设施设备运行维护等服务的收费标准不得高于住宅提供相应内容的服务等级。在这之前签订的物业服务合同按合同约定执行，业主共有车位机动车停放服务费按已经公布收费标准执行。

　　（二十四）《办法》还有哪些配套制度有待完善？

　　市发改委还将抓紧完善第三方评估和协调机制，出台操作细则，修订《水电公摊管理办法》，新制度尚未出台前公共水电分摊按现有办法执行。通过进一步完善与《办法》相配套的各项制度，使《办法》得到更好的贯彻落实。